ประเภทของอาคารที่ต้องทำการ ตรวจสอบอาคาร ตามกฎหมายมีอะไรบ้าง
การ ตรวจสอบอาคาร เป็นการตรวจสอบสภาพโครงสร้างและอุปกรณ์ประกอบของอาคารว่าอาคารหลังนั้นอยู่ในสภาพที่ปลอดภัยพร้อมใช้งานหรือไม่เพราะหากอาคารนั้นมีสภาพที่ไม่ปลอดภัยอาจทำให้เกิดอาคารถล่มและมีความสูญเสียเกิดขึ้นตามมาในขณะที่มีการใช้งานอาคารนั้นซึ่งในวันนี้เราจะมาดูกันว่าอาคารประเภทใดบ้างที่ต้องมีการตรวจสอบ
อาคารประเภทใดบ้างที่ต้องตรวจสอบ
อาคารที่ต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบมีทั้งหมด 9 ประเภท ดังต่อไปนี้
- อาคารสูง หมายความว่า อาคารที่บุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไปการวัดความสูงของอาคารให้วัดจากระดับพื้นดินก่อสร้างถึงพื้นดาดฟ้า สำหรับอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยาให้วัดจากระดับพื้นดินก่อสร้างถึงยอด ผนังของชั้นสูงสุด
- อาคารขนาดใหญ่พิเศษ หมายความว่า อาคารที่ก่อสร้างขึ้นเพื่อใช้พื้นที่อาคารหรือส่วนใดของอาคารเป็นที่อยู่อาศัยหรือประกอบกิจการประเภทเดียวหรือหลายประเภท โดยมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกัน ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป
- อาคารชุมนุมคน หมายความว่า อาคารหรือส่วนใดของอาคารที่บุคคลอาจเข้าไปภายในเพื่อประโยชน์ในการชุมนุมคนที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 1,000 ตารางเมตร หรือชุมนุมคนได้ตั้งแต่ 500 คนขึ้นไป
- โรงมหรสพ อาคารที่ใช้ฉายภาพยนต์ แสดงละคร แสดงดนตรี หรือการแสดงรื่นเริง
- โรงแรม ตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ที่มีห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป
- อาคารชุด ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดหรืออาคารอยู่อาศัยรวมที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป
- อาคารโรงงาน ตามกฎหมายว่าด้วยโรงงาน ที่มีความสูงมากกว่า 1 ชั้น และมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 5,000 ตารางเมตรขึ้นไป
- สถานบริการ ตามกฎหมายว่าด้วยสถานบริการที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 200 ตารางเมตรขึ้นไป
- ป้ายหรือสิ่งที่สร้างขึ้นสำหรับติดหรือตั้งป้าย ซึ่งสูงจากพื้นดินตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่ตั้งแต่ 50 ตารางเมตรขึ้นไป หรือป้ายที่ติดหรือตั้งบนหลังคาหรือดาดฟ้าของอาคาร หรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 25 ตารางเมตรขึ้นไป
ซึ่งหากเราเป็นเจ้าของอาคาร 9 ประเภทที่กล่าวมาต้องจัดให้มีการตรวจสอบอาคารเป็นประจำทุกปีเพื่อความปลอดภัยในการใช้งานอาคารดังกล่าว
ประเภทของการ ตรวจสอบอาคาร
การตรวจสอบอาคารตาม พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดประเภทการตรวจสอบเอาไว้ 2 ประเภท ดังต่อไปปนี้
1. การตรวจสอบใหญ่ เป็นการตรวจสอบโครงสร้างความมั่นคงแข็งแรงของอาคารและอุปกรณ์ประกอบอาคาร โดยต้องทำทุก 5 ปี โดยการตรวจสอบครั้งแรกให้ถือเป็นการตรวจสอบใหญ่ โดยการตรวจสอบใหญ่ ผู้ตรวจสอบต้องจัดทำแผน ดังนี้
- แผนปฏิบัติการตรวจบำรุงรักษาอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคาร รวมทั้งคู่มือปฏิบัติการตามแผนให้แก่เจ้าของอาคารเพื่อเป็นแนวทางในการตรวจบำรุงรักษาและการบันทึกข้อมูลการตรวจบำรุงรักษาอาคาร
- แผนการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบอาคารประจำปี รวมทั้งแนวทางการตรวจสอบตามแผนดังกล่าวให้แก่เจ้าของอาคารเพื่อเป็นประโยชน์ในการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบอาคารประจำปี
การตรวจสอบประจำปี เป็นการตรวจสอบตามแผนการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคาร
- ประจำปี ที่ผู้ตรวจทำการตรวจสอบไว้จากการตรวจสอบใหญ่ และ ในส่วนของการตรวจสอบป้าย ตามกฎกระทรวงว่าด้วยการควบคุมป้ายหรือสิ่งที่สร้างขึ้นสำหรับติดตั้งป้าย ตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร พ.ศ. 2558 ระบุว่า ป้ายจะต้องตรวจสอบทุก 3 ปี
ผู้ตรวจสอบอาคารต้องมีคุณสมบัติอย่างไร
ผู้ตรวจสอบอาคารมีทั้งประเภทบุคคลธรรมดาและประเภทนิติบุคคล ซึ่งทั้ง 2 ประเภท ต้องมีคุณสมบัติเฉพาะ และลักษณะต้องห้ามของผู้ตรวจสอบอาคาร ที่ได้กำหนดไว้ดังนี้
บุคคลธรรมดา
- มีสัญชาติไทย
- ได้รับอนุญาตให้เป็นผู้ประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุมตามกฎหมายว่าด้วยวิศวกร หรือเป็นผู้ประกอบวิชาชีพสถาปัตยกรรมควบคุมตามกฎหมายว่าด้วยสถาปนิก แล้วแต่กรณี
- ผ่านการอบรมหลักสูตรเกี่ยวกับการตรวจสอบสภาพอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารตามที่คณะกรรมการควบคุมอาคารรับรอง
- ไม่เคยถูกเพิกถอนการขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบในระยะเวลา 2 ปีก่อนวันขอขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบ
นิติบุคคล
- ต้องจดทะเบียนตามกฎหมายไทย โดยทุนจดทะเบียนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งต้องเป็นของผู้มีสัญชาติไทย และมีผู้เป็นหุ้นส่วน ผู้ถือหุ้นหรือกรรมการเป็นผู้มีสัญชาติไทยไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนผู้เป็นหุ้นส่วน ผู้ถือหุ้นหรือกรรมการทั้งหมด
- ได้รับอนุญาตให้เป็นผู้ประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุมตามกฎหมายว่าด้วยวิศวกร หรือเป็นผู้ประกอบวิชาชีพสถาปัตยกรรมควบคุมตามกฎหมายว่าด้วยสถาปนิก แล้วแต่กรณี
- สมาชิกในคณะผู้บริหารของนิติบุคคลจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งต้องผ่านการอบรมหลักสูตรเกี่ยวกับวิธีการตรวจสอบสภาพอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารที่คณะกรรมการควบคุมอาคารรับรอง
- สมาชิกในคณะผู้บริหารของนิติบุคคลตามข้อก่อนหน้า ต้องไม่เคยถูกเพิกถอนการขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบอาคารในระยะเวลา 2 ปีก่อนวันขอขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบสมาชิกในคณะผู้บริหารของนิติบุคคล ได้แก่ หุ้นส่วนผู้จัดการ กรรมการ กรรมการผู้จัดการ หรือผู้บริหารตำแหน่งอื่นที่มีหน้าที่ควบคุมดูแลในการตรวจสอบอาคาร
สรุป
การตรวจสอบอาคาร เป็นการตรวจสอบสภาพโครงสร้างและอุปกรณ์ประกอบของอาคารว่าอยู่ในสภาพที่สามารถใช้งานได้อย่างปลอดภัย และเมื่อมีการตรวจสอบอาคารและแจ้งพนักงานท้องถิ่นแล้ว จะได้รับเอกสาร แบบ ร.1 หรือที่เรียกว่า “ใบรับรองการตรวจสอบอาคาร” ซึ่งในเอกสาร ร.1 จะระบุเอาไว้ว่าเป็นการตรวจสอบครั้งที่เท่าไหร่ เจ้าของอาคารสามารถดูข้อมูลจากเอกสารดังกล่าวได้ และในการตรวจสอบอาคารหากมีข้อเสนอแนะจากทางผู้ตรวจสอบให้แก้ไขรายการที่พบปัญหา ทางเจ้าของอาคารควรรีบดำเนินการเพื่อความปลอดภัยในการใช้งานอาคารดังกล่าว
นอกจากการตรวจสอบอาคารประจำปีแล้ว สิ่งที่ต้องทำโดย จะหลีกเลี่ยงเสียไม่ได้เลย คือ การตรวจสอบระบบไฟฟ้าประจำปี ตามกฎหมายกำหนด